Blog prawniczy

Jak wybudować się na działce rolnej?

Wróć

Zakup gruntu rolnego z zamiarem przekształcenia go w grunt budowlany stanowi jeden z najlepszych i najbardziej opłacalnych rodzajów inwestycji, przede wszystkim z uwagi na cenę metra kwadratowego gruntu rolnego, która zasadniczo jest znacznie niższa niż cena za metr kwadratowy działki budowlanej. Procedura przekształceniowa może być jednak problematyczna i czasochłonna, przede wszystkim z uwagi na ilość przepisów prawa regulujących kwestie nieruchomości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Inwestor w pierwszej kolejności powinien przede wszystkim ustalić, czy gmina, w której znajduje się interesujący go grunt, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP to akt prawa miejscowego przyjmowany w drodze uchwały, którego celem jest określenie przeznaczenia danego terenu pod zabudowę i zagospodarowanie. Sporządzenie takiego planu ma na celu określenie przede wszystkim przepisów, na podstawie których wydawane będą decyzje administracyjne dotyczące poszczególnych gruntów znajdujących się na terenie gminy.

Plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego jako akt administracyjny sporządzany jest – w zależności od terenu którego dotyczy – przez wójta w przypadku wsi, w gminach miejsko-wiejskich organem uprawnionym jest burmistrz, zaś w przypadku większych miast jest to prezydent miasta.

Wniosek o zmianę MPZP

Jeżeli grunt rolny, którym zainteresowany jest inwestor objęty został planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego, kolejnym krokiem (po zakupie ziemi) będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany.

Pomoc prawna przy sformułowaniu takiego wniosku pozostaje kluczowa z uwagi na jego wymogi formalne. Pełnomocnik będący profesjonalistą pomoże ustalić w gminie i przygotować niezbędne dokumenty dołączane do wniosku.

Zredaguje także sam wniosek, który musi zawierać szereg elementów, w tym określenie powierzchni działki oraz oznaczenie jej klasy. To ostatnie pozostaje niezwykle istotne zwłaszcza, jeżeli grunt, który chcemy przekształcić,  posiada powierzchnię większą niż pół hektara oraz jest sklasyfikowany jako gleba kategorii wyższej niż IV, V i VI. W takiej sytuacji gmina w imieniu właściciela  przedstawi wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa.

W przypadkach zaś, gdy powierzchnia gruntu jest mniejsza niż pół hektara, bądź gdy kategoria gleby oznaczona jest jako IV, V, bądź VI klasa, organ wspólnie z radą gminy lub radą miasta samodzielnie podejmie decyzję o odrolnieniu. Udział prawnika w tych rozmowach może okazać się niezbędny.

W trakcie procedowania wniosku to prawnik będzie pozostawał w kontakcie z organami, dążąc do jak najszybszego załatwienia sprawy. W przypadku wydania pozytywnej decyzji w związku ze złożonym wnioskiem o zmianę przeznaczenia z gruntu rolnego na budowlany pełnomocnik pomoże przebrnąć przez procedurę ponownego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez radę miasta lub gminy. Choć wnioskodawca nie ma bezpośredniego wpływu na treść tej uchwały, pozostając na bieżąco z pracami radnych, może składać odpowiedniej treści wnioski i sugestie pozostające zgodnymi z interesem, w jakim złożył wniosek o odrolnienie określonej powierzchni gruntowej.

A co jeśli moja wymarzona działka nie jest objęta MPZP?

Jeśli działka nie jest objęta MPZP, można złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W tym wniosku trzeba wykazać, że zabudowa będzie zgodna z otoczeniem i nie będzie negatywnie wpływać na środowisko. Pomoc prawnika w tych kwestiach znacznie ułatwia sprawę, zwłaszcza w kontaktach z gminą i instytucjami, których opinie są niezbędne dla załatwienia sprawy. W przypadku uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy można przystąpić do dalszych kroków, zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę.

Prawnicy z doświadczeniem w zakresie prawa nieruchomości są w stanie poprowadzić inwestora krok po kroku, czyniąc opisaną procedurę znacznie bardziej przejrzystą i przystępną.